Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować około 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i po raz kolejny lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania po stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam zobacz tutaj remont w ciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dni w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za urządzenie AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *